州住建局自然资源局人民银行甘南支行 [复制链接]

近日，州住建局、自然资源局、人民银行甘南支行、州银保监局根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔〕号）、《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔〕号）等法律法规规，联合印发了《甘南州商品房预售资金监管规定》和《甘南存量房交易资金监管办法》，全面规范了我州商品房及存量房交易流程，为交易安全提供了有力保障。

甘南藏族自治州商品房预售资金监管规定

第一条为加强商品房预售资金监管，维护预售商品房当事人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合本州实际，制定本规定。

第二条凡在甘南藏族自治州境内新开工的房地产开发项目，经批准预售的商品房预售资金收存、拨付的监管，适用本规定。

第三条甘南藏族自治州住房和城乡建设局是商品房预售资金监管的主管部门，负责商品房预售资金监管工作的监督指导工作。

各县市住房和城乡建设局是商品房预售资金监管工作的执行部门，（以下简称监管部门），负责各自辖区内商品房预售资金监管的具体执行工作。

第四条本规定所称商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前销售，由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款（包括预售商品房按揭贷款）等预购房款。

预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第五条本规定所称监管银行，是指与预售人、监管部门签订商品房预售资金专用账户监管协议，设立预售资金监管专用账户的银行业金融机构。监管银行必须具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与甘南州住房交易信息平台系统对接，实现信息互通共享。监管银行应当根据本规定，配合监管部门和预售人，确保预售资金监管业务办理连续、安全、便捷。

第六条预售人在申请《商品房预（销）售许可证》前要与监管部门、监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》，须在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户。一个监管专用账户对应一个预售项目，预售人涉及几个预售项目，必须开设相对应的专用账户。该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。

监管账户户名由房地产开发企业名称、项目名称和楼盘幢号组成。企业名称应与基本账户名称一致，项目名称应与建设工程规划许可证书中名称一致。监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。

未设立监管专用账户的监管项目，监管部门不得发放《商品房预售许可证》，不得办理《商品房预售合同》网上签约备案、预告登记等相关事宜。

第七条监管账户的开设

企业提交开设专用账户申请

监管部门审核

监管银行开设监管账户

监管部门受理开设专用账户申请，对提交的申请材料审核通过后，向企业出具《甘南州商品房预售资金监管账户开户通知书》，企业持《甘南州商品房预售资金监管账户开户通知书》到指定的监管银行开设专用账户。

第八条申请开设专用账户应提交以下材料：

（一）《甘南州商品房预售资金监管申请表》；

（二）《工商营业执照》；

（三）《国有土地使用权证》；

（四）《建设工程规划许可证》；

（五）《建设工程施工许可证》；

（六）项目规划总平面图；

（七）房屋建筑面积预测报告；

（八）经建设主管部门备案的工程施工承包合同和材料采购合同；

（九）施工进度计划和进展情况；

（十）其他相关资料。

第九条商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时，应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。

预购人支付预售款项，持预售人开具的《商品房预售资金缴纳通知书》，到监管银行将预售款存入监管专用账户内；凭缴款通知书回执及银行进账单（缴款回单）向预售人换领缴款票据。

预购人申请购房贷款的，发放贷款的银行业金融机构应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至预售资金监管专用账户。如贷款银行与监管银行无法实现转账业务，由开发企业将按揭款及时转入资金监管账户。

第十条监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款；非重点监管资金是指超出重点监管资金以外的资金。重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用），加20%不可预见费组成。

第十一条监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售资金申请之日起3个工作日内做出答复。

经审查符合条件的，出具《商品房预售资金监管专用账户资金拨付通知书》（以下简称《资金拨付通知书》）；有下列情形之一的，不予核准：

（一）超出监管部门核准数额的；

（二）收款单位与申请用途不符的；

（三）前一笔用款未按照核准用途使用且未纠正的。

（四）有其他限制性情形的。

第十二条重点监管资金拨付。重点监管资金实行建设施工合同和工程进度节点相结合方式拨付。预售人需要使用重点监管资金时，应当按建设工程施工合同约定的付款节点和工程进度节点制定用款计划。重点资金拨付时，监管银行依据监管部门出具的《资金拨付通知书》，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

（一）施工合同拨付。监管账户累计入账资金金额不超过重点监管资金的30%时，依据建设部门备案的施工合同全额拨付。

（二）施工节点拨付。监管账户累计入账资金金额超过重点监管资金的30%时，依据完成工程30%、50%、70%、%进度节点实际情况，实行节点拨付。对于高层、超高层、精装修或者大体量商住建筑，监管机构可根据预售人信用状况、资质等级等情况，可以增加1-2个控制节点，适当降低商品房预售监管资金留存比例，但监管资金留存比例不得突破上述规定。

（三）监管账户累计入账资金金额超过重点监管资金的70%时，房地产开发企业可以从重点监管资金中申请资金用于支付监管项目监理、营业税、土地增值税等税款，但不得超过该项目重点监管资金总额的5%。

第十三条申请重点资金拨付应提交以下材料：

1.甘南州商品房预售监管资金使用申请表；

2.商品房预售许可证；

3.申请人营业执照；

4.法人授权委托书与经办人身份证明；

5.银行余额对帐证明；

6.符合重点监管资金拨付条件的证明材料：

（1）申请支付监管项目建设施工费用的，提交相应的施工合同和工程监理部门对工程进度的证明;

（2）申请支付监管项目建设材料费用的，提交相应的材料合同;

（3）申请支付监管项目建筑安装费用的，提交相应的安装合同;

（4）申请支付监管项目建设设备费用的，提交相应的设备合同;

（5）申请支付监管项目建设的监理、税费的，提交工程监理合同、缴纳税费证明等相关证明材料；

（6）申请用于支付项目其他建设费用的，提交相应的证明材料。

（7）法律、法规规定的其他文件材料。

第十四条非重点监管资金拨付。预售人使用非重点监管资金时，需提交《商品房预售资金非重点监管资金拨付申请表》，监管部门审核通过的，房地产开发企业持《资金拨付通知书》到监管银行办理拨付手续。监管项目发生非正常停工等不良状况时，暂停拨付非重点监管资金。

第十五条监管银行依据监管部门出具的《资金拨付通知书》中所载事项、金额即时拨付，支付事项必须与通知书中载明拨付事项一致。与商品房预售资金监管系统实现信息互通共享的，应当同时核对电子信息。

第十六条监管部门应定期对商品房预售资金的使用情况进行检查。监管银行应适时将商品房预售资金专用账户的收支情况提供给监管部门；对于有关部门对商品房预售资金监管专用账户进行冻结和扣划的，应及时书面告知监管部门。

第十七条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，按照商品房买卖合同撤案程序办理。经审核准予撤案的，监管部门应当在3个工作日内通知监管银行解除对该部分房款的监管。

第十八条商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至工程竣工验收后截止，即预售项目取得规划竣工验收合格证明和竣工验收备案表，凭监管部门出具的《商品房预售款专用账户取消通知书》到监管银行办理取消监管账户手续。

第十九条预售人未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，由房地产开发主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第二十条预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金的，监管部门应当责令其限期改正，暂停商品房预售和预售资金拨付；情节严重的，由监管部门按照《城市商品房预售管理办法》规定，可处违法所得3倍以下，但不超过3万元的罚款；同时将违法违规行为予以公示，并作为不良行为记入信用档案。

第二十一条监管银行擅自拨付预售人监管专用账户内款项的，监管部门可暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务。给预购人造成损失的，监管银行应当承担经济赔偿等法律责任。

第二十二条监管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第二十三条本规定自公布之日起施行。

甘南藏族自治州存量房交易资金监管办法

第一条为进一步规范存量房交易市场秩序，维护交易双方当事人的合法权益，保障交易资金的安全，根据《建设部、中国人民银行联合发布关于加强房地产经纪管理规范交易资金结算账户管理有关问题的通知》（建住房〔〕号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔〕号）、《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔〕号）等规定，结合本州实际，制定本办法。

第二条甘南藏族自治州住房和城乡建设局是存量房交易资金监管的主管部门，负责存量房交易资金监管工作的监督和指导工作。

各县市住房和城乡建设局（以下简称“资金监管机构”）负责实施辖区内存量房交易资金监管工作。

第三条本办法所称存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。交易资金是指在存量房买卖合同中约定的全部购房款。监管是指为保障存量房交易双方交易资金的安全，由买受方将交易资金交付给资金监管机构指定的银行监管，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，资金监管机构按照存量房买卖合同和资金监管协议的约定通过电子指令通知银行向出卖方转付被监管交易资金。

第四条资金监管机构应当在签约合作监管的各服务银行开设交易资金监管专用账户，实施交易资金监管，交易资金应单独核算收支。资金监管机构开设存量房交易资金监管账户过程中，应依本办法办理存量房交易资金监管账户开设、变更和撤销业务。

第五条存量房交易资金监管遵循自愿、快捷、便民、无偿、安全的原则，专户专储，专款专用。

第六条存量房交易资金监管由存量房买卖双方当事人在网签环节自行约定，可以选择对存量房交易资金进行监管，也可以约定自愿放弃监管，直接办理不动产转移登记。

第七条交易资金监管按下列流程进行：

（一）交易双方与资金监管机构签订存量房交易资金监管协议；监管协议自动生成后获得与存量房买卖合同对应的监管账号;

（二）买受方将存量房交易资金监管协议中约定监管的交易资金存入资金监管专用账户；

（三）约定的存量房交易资金（含贷款）全部到账后，银行通过资金监管系统向资金监管机构实时更新资金监管专用账户状态信息并向买受方出具收款凭证（含贷款），买受方应妥善保管收款凭证并在申请办理房屋产权交易过户手续前向资金监管机构出示。资金监管机构核实账户资金和买受方收款凭证无误后,交易双方申请办理房屋产权交易过户手续；

（四）完成不动产转移登记后，资金监管机构按照存量房交易资金监管协议的约定通知银行向存量房出卖方划转交易资金。

第八条下列房屋交易情形不纳入交易资金监管范围：

（一）交易双方自愿放弃资金监管的；

（二）依据生效法律文书转移产权的；

（三）房屋继承、赠与、产权交换的；

（四）房屋拍卖转让的；

（五）以房屋出资入股的；

（六）直系亲属间转让的；

（七）其他不宜纳入交易资金监管的情形。

第九条符合本办法第八条规定的免除交易资金监管的按下列流程进行：

（一）可以免除资金监管的，资金监管机构见证交易双方共同签署《自愿放弃资金监管的声明》，凡签署放弃资金监管声明的，交易双方对未纳入监管的交易资金自行承担相应的资金风险和法律责任；

（二）资金监管机构即时将免除监管信息加载于存量房买卖网签备案和资金监管系统。

第十条终止交易与解除资金监管

（一）不动产转移登记受理之前，交易双方经协商终止交易的，交易双方应先撤销存量房买卖合同网签登记，交易双方持相关材料共同到资金监管窗口办理解除资金监管手续，经核实后，资金监管机构按照存量房交易资金监管协议的约定划转交易资金；

（二）不动产转移登记事项记载于不动产登记簿前，交易双方终止交易的，交易双方应在不动产登记机构撤回转移登记申请，在撤回存量房买卖合同网签登记，再共同到资金监管窗口办理解除资金监管手续；

（三）买受方（贷款方）办理贷款且贷款已发放至资金监管账户，交易双方终止交易的，买受方凭贷款银行出具的证明，同卖方到监管机构办理解除资金监管手续。

第十一条交易双方因争议或者其他原因造成交易中止的，在交易双方达成一致意见前，资金监管机构暂停划转交易资金。如交易双方无法达成一致意见，须向当地人民法院提起诉讼或向仲裁机构提起仲裁，交易方持生效的法律文书和协助执行通知书可单方申请办理解除存量房买卖合同和资金监管手续。

第十二条存量房交易资金监管协议中结算账户的开户人应当为交易方本人。

第十三条交易完成的，交易资金归出卖方所有；交易未完成的，交易资金归买受方所有。

第十四条签约合作监管的各服务银行、相关金融机构及金融监管机构应当配合监管机构规范存量房交易资金监管，按照甘南州住房交易信息平台接口参数要求，完成银行端系统接口开发和联调，实现存量房交易资金联动监管与数据共享。

各银行及相关金融机构在办理存量房按揭贷款时，应将甘南州住房交易信息平台中的《存量房买卖合同》作为审核贷款的重要依据。发放存量房贷款资金的，由贷款商业银行或相关金融机构将贷款直接划转至交易资金监管专用账户。

第十五条资金监管机构应本着确保交易资金安全、方便群众的原则，制定相应的操作细则。

第十六条本办法自公布之日起施行。